越來越多中小房企面臨破產(chǎn)或被并購(gòu)的命運(yùn)，是房地產(chǎn)周期變化下的必然趨勢(shì)。隨著各大城市調(diào)控政策以及“三道紅線”、“兩集中”等融資端新規(guī)的出臺(tái)，將加快行業(yè)“大魚吃小魚”甚至是“大魚吃大魚”的進(jìn)程。畢竟連恒大這種巨無霸企業(yè)都已經(jīng)給人感覺脆弱不堪，別說中小房企，其實(shí)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可以說都很危險(xiǎn)。

就房地產(chǎn)收并購(gòu)而言，國(guó)企和央企背景的房企以及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企，無論是融資便利性還是融資成本都有非常明顯的優(yōu)勢(shì)，因此可以預(yù)期的是，這類企業(yè)主導(dǎo)的行業(yè)并購(gòu)會(huì)越來越多，并會(huì)以此來加速推高行業(yè)集中度。

如果著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，無論是大房企還是中小房企，可能都需要聽聽郁亮在今年3月萬科2020年業(yè)績(jī)會(huì)上的表述。他表示，今年可以說是行業(yè)管理紅利時(shí)代的元年，大家都在感嘆掙錢不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了。“三道紅線”、“雙集中”等政策的出臺(tái)，標(biāo)志著行業(yè)明確進(jìn)入到管理紅利時(shí)代。管理紅利時(shí)代，房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，這也意味著行業(yè)的回報(bào)水平也會(huì)逐漸向社會(huì)平均水平靠攏。“房地產(chǎn)行業(yè)邏輯變了，不再能賺大錢、快錢，但可以賺慢錢、長(zhǎng)錢和老實(shí)錢。”

早在10年前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率還維持在70%左右，而這幾年，行業(yè)的整體負(fù)債率已經(jīng)飆高到了80%左右。以中國(guó)的龍頭房企萬科為例，資產(chǎn)負(fù)債率從2010年的74%飆升至2019年的84%，在2020年才有所下降，但依然高達(dá)81%。

中小房企的生存困境正是中國(guó)房地產(chǎn)整合和市場(chǎng)大調(diào)整背景下的一個(gè)折射，萬科在2017年時(shí)說過，中國(guó)地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，進(jìn)入白銀時(shí)代。隨著房住不炒的深度貫徹以及公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策工具的使用，地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)過去，中小房企此前通過高成本借貸進(jìn)行擴(kuò)張的路子已經(jīng)很難再走的通，未來地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化調(diào)整還將持續(xù)，地產(chǎn)龍頭的整合能力會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，而小企業(yè)很難再壯大，也許“小而美”是一條出路。