????系統地減少抵押貸款還款額的救市計劃會弄巧成拙，并使已經開始的復蘇放慢腳步。

????作者：Shawn Tully

????近來，華盛頓一直盛傳幾種不同版本的抵押貸款救援計劃，但經濟學家卻說最好的辦法就是按兵不動。

????一些人主張救援經濟困難的貸款人，認為只有政府干預才能避免惡性循環，即被取消抵押贖回權的房屋被拋售到市場上，進一步拉低房價，導致更多的房屋被取消贖回權。

????但目前的房價表明，這些人擔心的災難性崩盤不大可能成為現實。過去一年的房價下跌確實驚人，但大體上還是與基本面的變化保持一致。

????實際上，十年來房價第一次降到普通人能買得起的水平，這就是市場機制在發揮作用。我們應該讓這種作用繼續下去。

????波士頓聯邦儲備銀行（the Federal Reserve Bank of Boston）的經濟學家保羅?威廉（Paul Willen）最近參與了一項研究，結果表明取消抵押贖回權是有歷史規律可循的，并不會引發前所未有的惡性循環。“現在最不可取的就是人為干預房價。當房價跌到人們都能買得起房時，購房者自然會回來的。”

????救市計劃將會鼓勵所有房主都來申請他們并不需要的援助，因而不可避免地大大增加銀行和納稅人的支出。

????救市計劃一旦實行，拖欠貸款的人會比不救市、放任價格下跌時要多得多。

????正確的做法是，盡可能讓老百姓保住自己的房子，因為止贖的成本高得驚人，包括法律費用及由此給房屋帶來的損壞。

????但對于那些勢在必行的止贖，救市計劃也無能為力。而且與放任止贖、讓市場自我調節相比，救市會帶來許多額外的開支。

????問題何在

????我們來看看最熱門的兩個救市計劃。

????首先是十月一日啟動的房主援助計劃：銀行可以減記逾期未償還的貸款，使得房主的抵押資產凈值為正，并且在這一過程中承擔巨額的先期損失。作為交換，銀行將這些減記后的新貸款悉數轉移給聯邦住房管理局（Federal Housing Administration，FHA）。

????另一個計劃是聯邦存款保險公司（FDIC）主席希拉?拜爾（Sheila Bair）上周提出的，主張減少抵押貸款的月供而非本金。銀行可以選擇降低利息以使貸款人能繼續償還貸款，比如從8%降到4%。作為交換，一旦最終房主還是無力還款，聯邦存款保險公司將為一半以上的損失提供擔保。

????這兩個計劃都不是強制性的：銀行有權選擇采用或不采用。

????這兩個計劃都面臨相同的根本性問題——道德風險。也就是說，很多本來能支付全額首付（房主援助計劃）或全額月供（拜爾計劃）的貸款者會向銀行申請援助。實際上這也正是銀行都不愿采用房主援助計劃的原因。

????銀行擔心拜爾計劃會使得數百萬有償債能力的貸款人說自己還不起錢。同時銀行還將遭受到巨額的利息損失。而銀行享受的未來止贖補貼太少，不足以彌補損失。

????威廉表示：“救市的問題在于它會吸引所有人，包括那些能還款的人。為了獲得援助，人們會少報收入或停止還款。”

????房主為何欠債不還

????人們談止贖色變主要是因為都有這樣一個誤解：很多經濟困難的貸款人最終會拖欠大量貸款。

????人們擔心，如果一位房主的房屋價值25萬美元，房貸卻高達30萬美元，他為什么不放棄還貸，另外買一套25萬美元的房子呢？

????然而這確實有點杞人憂天。

????威廉和其他合作者在上世紀90年代初期對馬薩諸塞州疲軟的房地產市場進行了研究，結果表明有10萬名房主出現了資金短缺，但是最終只有6,500名被取消了抵押贖回權，還不到總數的7％。

????威廉發現，房主不會輕易逃避責任，因為他們知道這樣做會影響到自己的信用評分，而且多方人士都認為房價最終會反彈，盡管這一過程也許需要數年時間。

????拖欠貸款的往往只是一小部分人，他們遭遇了“人生重創”，諸如離婚、失業或重大疾病。

????現在的問題在于次級房貸戶的數量遠遠超過了90年代初期，而且這一群體更容易遭受“人生重創”。

????因此，威廉預測這次的房屋止贖率會高一些，而且15％資不抵債的貸款人會失去房屋。

????這可不是一個小數目。穆迪經濟網（Moody's Economy.com）估計，到今年年底將會有1,340萬房主出現無法還貸，相信有超過200萬人將會失去房屋，而現在銀行已經出售了200萬套止贖房屋。

????這件事當然不能輕視，破壞已經相當嚴重，但是如果要實現復蘇房地產的目標，救市并不是解決方案。

????市場正在發揮作用，任其自然吧。

????不管救不救市，房價都會不可避免地走低，直至購房成本（主要是抵押貸款和稅金）和相同類型房屋的租金基本持平。

????從長期來看，租金會對房價施加向下的作用力。

????但是在房地產泡沫中，房價已經掙脫了基本推動力的束縛，2007年初，在薩克拉門托、奧蘭治郡、鳳凰城和邁阿密，買房的月供飆升到房屋月租的兩到三倍。

????解決房地產危機的方法并非救市，而是要讓房價自由下跌到與租金相適應的程度，到那時新的購房者就會涌入，房屋存量會縮減，新的房源也會出現在鳳凰城、拉斯維加斯等蕭條的市場上。

????市場正在發揮作用，雖然不近人情卻相當有效。

????德意志銀行（Deutsche Bank）的分析師洛?泰勒（Lou Taylor）編寫了一份極有價值的季度調查報告，涵蓋了55個城市的房價數據。他的報告指出，在加州的薩克拉門托和圣貝納迪諾等地，房價已經下跌了30％甚至更多，與租金逐漸趨于平衡。

????由于房價還會繼續下跌，泰勒預計到今年年底，十幾個冷落的市場都將恢復平衡。

????泰勒說：“房市將回到1999年的水平，那時候房地產泡沫還沒出現，大家還買得起房。”

????事實上，從鳳凰城到洛杉磯，不斷下跌的房價正發揮著應有的作用：提高銷售量，減少存量。

????加州的房屋銷售量在9月份上升了97％，兩年多來第一次超過了50萬套。售完現有存量房原需16個月，而按照現在的速度只需要6個半月。

????根據房地產咨詢公司RealtyTrac的數據，銀行目前共有100萬套止贖房屋出售，占到了總量的約1/5。

????數量還是相當多的，盡管銀行出售的止贖房屋的總量還在上升，但上升的速度算不上驚人，因為房價的下跌吸引到了購房者。

????泰勒指出：“看一看房產中介的數據，我們就可以看到止贖房屋的銷售量在飆升，投資者即將把房源買空了。這背后的主要原因在于投資者可以在等待房價反彈的同時，通過出租房屋來實現收支平衡。”

????在房價下降到和房租相適應的水平之前，任何推高房價的舉措都是重大的錯誤。這只會趕走購房者。

????威廉認為：“現在最不可取的就是人為干預房價。當房價跌到人們都能買得起房時，購房者自然會回來的。”

????與此同時，私有銀行應該幫助那些仍有挽救余地的貸款人保留他們的房屋。

????摩根大通（JP Morgan）、花旗銀行（Citigroup）以及美國銀行（Bank of America）都在幫助資金短缺的房主支付房款，但是和政府計劃不同的是，這些銀行只幫助那些大有希望清償貸款的房主，比如說目前失業但是很有希望重新就業的人。

????銀行不想減記貸款的賬面價值。因此它們選擇在幾個月內不收取利息，而把這一部分的未償付的利息納入本金。

????威廉說道：“這種做法能夠避免道德風險，因為這改變的僅是還款的時間，而不是還款的總額度。這樣能夠吸引到那些真正需要幫助、真正想要保留房屋的貸款人。”