????納稅人資金支撐起銀行部門，但喪失抵押贖回權這個難題沒有容易的解決辦法。

????作者：Colin Barr

????呼吁聯邦政府對房市問題做出全面反應的呼聲越來越響。但要找到解決辦法仍然不易。

????聯邦存款保險公司(Federal Deposit Insurance Corp.)董事長希拉?拜爾（Sheila Bair）本周四表示，美聯儲官員正考慮對一些不良按揭貸款提供支付擔保。她向參議院銀行委員會（Senate Banking Committee）表示，這一舉措將旨在通過敦促投資者和貸款銀行同意重組貸款，減少喪失抵押贖回權現象。

????毫無疑問，這一結果將幫助一些居民保住房子，然而值得注意的是，美國政府尚未提出任何提議探討其在金融部門的作為。美聯儲官員計劃斥資1250億美元投入包括花旗（Citi）、高盛（Goldman）和美國銀行（Bank of America）在內的9家大型銀行，并承諾援助短期商業借貸和銀行貸款市場。

????迄今為止，政府對房主的援助僅限于一些適度的減少喪失抵押贖回權和按揭貸款再融資計劃。然而眼下每月新增數萬名失業者，房市——美國私人財富的最大來源——價值下降，正給經濟造成更大的壓力。標普/ Case-Shiller房屋價格指數（S&P/Case-Shiller）的數據表明，房價在去年下跌了17%。第3季度，申請喪失抵押贖回權的數量比1年前上漲了71%。

????缺失的一環

????密歇根大學（University of Michigan）法學教授邁克爾?巴爾（Michael Barr）表示，政府未能及早而果斷的處理房市危機，更加重了這一問題。

????巴爾表示：“政府在1年前就應該有所行動。政府對此次危機的反應中缺失了關鍵的一環，那就是為房主做點事情。”巴爾是美國進步中心（Center for American Progress）的資深研究員。

????聯邦存款保險公司董事長拜爾本周四的評論稱，政府的首要任務是加速重組問題貸款。但貸款追索（loan workout）面臨諸多困難，而其中最大的困難就在于，可能有些借款人購買的房子自己根本就負擔不起，不論貸款的條件如何。

????除此之外，巴爾又列舉出一個困難，那就是要將按揭貸款從證券化信托移走，在稅收和會計上都較為復雜。許多貸款在被出售給投資者后都駐留在證券化信托。

????巴爾同美國進步中心的同事已主張，政府以巴爾稱之為市場決定的折扣購買多種按揭貸款，隨后對其中的問題按揭貸款進行再融資，以使房主保住自己的住房。

????巴爾在1月向參議院銀行委員會表示：“我們的方案不只計劃幫助那些面臨喪失抵押贖回權的人們，而是抑制喪失抵押贖回權對于房地產價值、消費信貸、開銷、信心、商業房地產市場以及信貸市場運作的嚴重消極影響。”

????這樣一個全面緊急援助計劃的花費，可能比迄今為止的努力高出數倍。

????盡管如此，考慮到此次危機的規模，以割裂的方式進行按揭貸款重組可能不夠。位于佛蒙特州斯陀的Casey Research首席執行官奧利維爾?加瑞特（Olivier Garret）表示，若經濟嚴重衰退，數以百萬計的房主最終將身陷泥潭，因為他們買房的那十年間房價本質上翻了番，而收入卻停滯不前。

????現在，房價正回歸它們同租金間的歷史性聯系，這將使得許多借款人——不論他們按信用評分是屬于次貸還是優貸——負債超過他們房子的價值。

????加瑞特說道：“看看這個問題的范圍吧。”

????銀行是否將開始活動？

????紐約大學金融學教授斯蒂芬?菲格利夫斯基（Stephen Figlewski）看到了另一個問題，這就是有些貸款銀行和按揭貸款投資者可能仍不希望重組其貸款。同喪失抵押贖回權相比，合同變更被普遍認為成本較低，特別是考慮到在目前供過于求的房市中，轉售斷供房的前景不佳。盡管如此，有些人可能寧愿頂住壓力，也不愿現在就接受損失。

????菲格利夫斯基表示：“激勵貸款銀行重組貸款沒問題，但不應該強迫它們這樣做。”

????菲格利夫斯基表示，設計房市援助計劃不容易，在很大程度上是因為關于應如何分擔房價下跌的重擔尚無共識。

????是否應像今年早些時候通過的聯邦住房管理局（FHA）安全再融資計劃設想的那樣，由貸款銀行和投資者承擔大部分損失？抑或政府應考慮一種方法，該方法將對所有按揭貸款支付提供擔保，然后讓納稅人承擔任何按揭貸款重組之損失？

????不論如何，貸款銀行和房主都將面臨更多的痛苦。即便在近年來的降價后，在很多地區，買一套房的花費仍大大高于一套條件相當的房子的租金。

????Casey Research的加瑞特表示：“底層價值（underlying value）不在那兒。對房市資產的重新定價勢在必行。”