????鮑爾森說現在需要拿出“世界一流”的監管手段，但是如果房地產市場不能恢復，別指望監管當局采取實質行動

????作者：Colin Barr

????美國財長亨利?鮑爾森（Henry Paulson）的表態很強硬，但是除非房產市場危機結束，否則別指望華盛頓方面能拿出措施解決房利美（Fannie Mae）的結構性問題。

????上周五在華盛頓的一次午餐會上，鮑爾森強調現在政府要加強對房利美、房地美（Freddie Mac）這兩家政府支持的按揭貸款投資公司的監管。參議員克里斯托佛?多德（Christopher Dodd）和理查德?謝爾比（Richard Shelby）已經在起草一份議案，旨在加強對這兩家公司的監管，并將其作為擴大聯邦政府對按揭貸款重新注資政策的一部分。

????鮑爾森指出：“房利美和房地美現在擔保的按揭貸款規模遠高于過去的水平。現在最重要的是市場要有信心，相信這兩家公司受到良好監管。考慮到房利美和房地美的規模、復雜性和重要性，我們要確保對這兩家公司的監管結構同其他金融機構相當。”

????絕大部分人都會同意鮑爾森的觀點。兩家公司都結束了連續三個季度的虧損，最近開始計劃籌措幾十億美元的新資金，這是過去六個月來的第二次融資。房利美和房地美的融資規模非常大，所以股本作墊程度很低，有批評者指出，在這樣的結構下，一旦房市進一步低迷，兩家公司的損失高于投資者現在的預期，很有可能最后要拿納稅人的錢抄底買單。兩個月前貝爾斯登公司（Bear Stearns）已經靠這種方式從破產的邊緣走回來，因此這種對體制風險的擔憂值得重視。

????但是考慮到房利美和房地美對美國政府應對按揭貸款危機意義重大，盡管多德議案正在醞釀，兩家公司很可能在短期內不會面臨強化監管措施。紐約Portales Partners公司的分析師加里?戈登（Gary Gordon）指出，多德議案現在得到了一直以來就對房利美和房地美危機持批評態度的謝爾比的支持，似乎通過的前景看好。

????他說這項議案“似乎使監管當局的權力加強了”。但盡管如此，他還是認為房利美和房地美在近期不會面臨嚴厲的監管，因為現在畢竟是“非常時期”。

????比如說，上周房利美宣布，公司將減少購房的首付比例，因為房價現在一路下滑。這就意味著，房利美放松了六個月前提出的首付標準，當時公司希望能夠清除出一部分貸款人，因為隨著房價下跌，貸款人會發現他們要買的房子價值比按揭的成本還要低。

????現在，房利美的股東利益和公司扮演的緩解房市低迷的角色間有沖突。投資者不希望兩家公司的首付標準降低，因為這意味著未來出現不良按揭貸款影響公司業績的可能性加大了。但是，任何一項便利按揭貸款的舉措，都能支持房價上漲，也就能得到華盛頓方面的支持。

????至于說推動按揭貸款市場，房利美和房地美可以說是僅剩的兩股力量。私人投資早就逃離了按揭市場，選擇按揭抵押債券，這導致兩家公司同時擁有本公司的投資組合和信用擔保業務，實際擁有高達80%的現有按揭貸款原始權益。房利美公布業績時就指出，80%的比重比五年前的比例高了整整一倍。

????房利美和房地美的業務擴張會集中信貸風險，對此外界也有很多批評。紐約投行Westwood Capital的萊恩?布拉姆（Len Blum）在最近一份報告中提出，兩家公司為每1美元股東權益的融資已接近20美元。如果房價大跌，還不起貸款的人增多，股東就會蒙受巨大損失。

????但是房利美和房地美卻指出，現在的公司新業務定價很吸引人，因為市場沒有競爭。兩家公司還指出，他們加強了保險標準，這將避免股東遭受重大損失。他們還說，即使在公司出現重大損失的領域，他們的投資組合都比競爭對手要好。比如所謂的替代A級貸款業務，這一業務在房貸市場泡沫嚴重的佛羅里達州、加利福尼亞州和內華達州都有開展。

????房利美首席執行官丹尼爾?穆德（Daniel Mudd）最近說：“我們看到，現在投資組合的機會是1998年以來最好的，而擔保業務則是2003年以來最好的。奇怪的是，這些趨勢是同時發生的，但與此同時我們還要設法彌補現有賬目上的虧損。”

????戈登說加強監管的措施或許意味著公司運作上的“靈活度減少了”。但他同時表示，除非華盛頓方面認為房地產市場走出低迷行情，否則監管者不會加強監管。

????他還說：“一旦我們度過危機，監管當局的態度就會大有轉變。”