????問：最近中國出了很多打壓房地產的政策，你對這些政策有什么看法？

????答：我第一個提出：“房地產是中國經濟增長的鴉片”。

????從宏觀上來講，中國房地產出了問題，完全是因為它的整個經營模式沒有學好，它學了香港和美國；即房產整體純商業化和市場主導，而矯枉過正完全摒棄過去百分之百公益性的模式，并且始終是以保護和維護投資商和土地擁有者利益的一種商業模式。這是從一個極端走到了另一個極端！這種模式最大的問題就是房產業的消費者，即購買者，淪落成最大的一個弱勢群體，他們的權益得不到任何保障。我的一個房產界的高管朋友曾坦率地對我告白：任何房產項目都因位置獨特而具有壟斷性！

????而這一土地擁有者和房產商捆綁且壟斷性地獲取暴利的模式，全然有別于新加坡、西歐尤其是德國和北歐；那些地方房地產的模式不是傾向于保護開發商的利益，而是著眼于保護用戶也就是購買者的利益。

????消費者保護在中國房地產模式中是最薄弱的一個環節，因此這也是中國房地產業的一個核心問題，而現在出臺的政策部分仍然在限制消費者的權益。

????這類國家的政策雖然可能短期有效抑制需求甚至房價，但是長期來看，還是要靠普及廉價廉租房來滿足中國下一步城市化大眾安居的巨大需求。從已有廉價廉租房甚至是商品房建設成本明顯可以看出：中國的開發商對于社會的貢獻對比其過去所獲得的高回報，既不合情合理更談不上公平公正，已是中國社會整體道德血液匱乏、價值觀淪喪的源泉之一。鑒于現有房產開發的商業模式附加值非常低，且既不利于上下游產業的規模效益和技術創新，如節能環保預制件的產業化，也已成為眾多腐敗和嚴重影響社會和諧穩定的因暴力拆遷導致的突發事件的主要源頭，因此完全應該也能夠由政府來承擔主要責任。

????問：您覺得中國的房地產存在泡沫嗎？

????答：總體不存在。關于這一點，我們也確實分析過。現在中國房地產最大的問題，就是政府沒有承擔提供廉價廉租房這一中國城市化進程所必需公共產品的責任。

????政府可以延續現有這種商業模式經營房地產，但只能允許其占到總量的20％至30％甚至更低；主流還應該是廉價廉租房，這部分應該至少占到70％至80％，只有這樣中國政府才能盡到建立和諧社會的義務。政府應該提供廉價的土地，保證老百姓的居住權，這一點中國政府在過去沒有做（好）；但我很高興地看到，政府在下一個五年計劃中已經在考慮做，我想這是戰略層面上政府進行房地產調控時最應該做的事情。

????最近兩年房地產“泡沫”橫生，主要是因為中國應對金融危機所采取的貨幣發放過大，貨幣的供應量大幅超出了經濟發展整體的需要，導致通貨膨脹。中國經濟在通貨膨脹中，貨幣貶值可以釋放的領域非常有限；而房地產因供給方強勢，正是中國釋放通貨膨脹壓力最無拘無束的地方，所以房地產漲價的幅度實際上就是人民幣貶值的最好風向標和量化表現。

????問：因此，這是不是意味著房價飛漲是因為中國的貨幣供應過剩？

????答：中國貨幣的總量是由整體的發展模式決定的。中國政府要實現對經濟的管控，所有由于出口和熱錢涌入換回來的外匯儲備，都要多印同樣數量的人民幣來收回。過去控制貨幣總量增長的話，有幾個不同的模式運營的比較好。比如國債，儲備金等。但去年廣義貨幣的供應的增加是28％，為什么會有這么大的增加？答案很簡單：信貸擴張過頭！

????平均來講，假如說中國經濟的增長GDP在10％左右，中國貨幣的供應增加10％到20％，是沒問題的，不會有通貨膨脹。因為中國現金交易的比例大，不像發達國家；同時中國有很大一部分經濟活動在統計數據上反應不出來，但需要增加貨幣量予以保障；另外，中國貨幣量在亞洲的需求和中國周邊國家的需求量較大，因此，總體來講，如果貨幣供應增加量在10％到20％之間是不會通貨膨脹的。而印到20％以上就有問題了，而且問題很大。但去年貨幣發行之所以超出這個范圍，是因為去年的貸款很多，九萬億，這是異常情況下需要增加的貨幣發行量的需求。同時，現在全世界尤其是發達國家，都在爛印鈔票以應付金融危機從而造成了全球通貨膨脹，再加上中國本土印鈔，物價肯定會往上漲。

????問：如果像您說的中國政府真的增加這么多保障房的供給，那會不會導致商品房價格的下降呢？

????答：不會。因為住房需求有不同層次，現在已經建好的商品房，從中國整體的需求來講，最多也就占整體需求的10％到20％。而現在最大的問題在于很多真正好的地段，高價的房，它的硬件和所配有的服務、配套設施的含金量并不高；但是鑒于壟斷性商業模式的便利，非要賣高價而且能賣出天價，且價格會只漲不跌。共和國前三十年經驗已證明：只管控價格而不有效增加供給，只會導致短缺和實際市場價格上漲！長遠來看，西方國家公共負債過度，發展中國家公共設施投資需求會（因效仿中國成功）越來越旺盛，導致各國央行一有可能和借口就增發貨幣；由此導致的貨幣相對實物的貶值和通貨膨脹的壓力，最終也首先會表現在不斷上漲的地產價格。

????問：您剛才所講到，現在的商品房已經占到整體需求的10％至20％，那么是不是意味著，未來要建的住宅房產中90％以上都是廉價房了呢？

????答：對，如果中央尤其是地方政府在這個問題上盡責，而不是在繼續想伙同房產商一起收刮中國現有和未來中產階層（類似你我的白領）房奴的收入增量，并在實際操作中想從開發商哪里攫取越來越多盡可能大的份額！

????問：但這種情況在中國實現的希望是很渺茫的，如果廉價房在各個地方能夠占到50％那都是政府已經做得非常好了。而我判斷政府根本就不會下決心來推動這么大的一個保障房的建設，因為實際上這對的它的利益損失是最大的。您怎么看？

????答：如果只考慮既得利益者群體的短期行為的話，您的判斷完全正確。海外媒體主流唱衰中國，其商界精英評估中國風險的依據之一，就是尤其在兩會期間備受關注的問題：人大和政協委員中為什么沒有普通老百姓，而都是“權貴”。目前中國整體經濟相當部分就是權貴經濟，而權貴經濟導致的直接后果就是收入兩極分化，從而造成社會的動蕩和不安定；這一現狀和危機勢頭中國相當部分的政商界領袖現在已經認識到了，且已開始尋求對策主動和被動地予以有效管控。

????中國社會的安定和可持續，也是所有既得利益者的最核心的“資本”；他們能向海外轉移再多的財富，也無法取代其立身之本即中國本土的繼續增長繁榮，根不用說戰略上實實在在去不斷提升他們的幸福感。這一點我在巴黎環顧近鄰遠眺中國感受極深，也非常希望國內的既得利益精英們能同樣越來越明白。

????從短期來講，或許您看不到政府的決心，操作層面上的很多舉措還在讓您因做秀成分特大惋惜甚至泄氣；但從長遠來講，這問題戰略上至關重要，因為中國政府要維護現在的發展模式，大眾能安居是必要前提，民意民情順應和社會穩定是核心。“我做主”要比“被做主”還是要容易，社會成本更低且能更好維護既得利益。

????采訪人：周展宏

????采訪助理：譚艷雷

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注：本文章僅代表作者本人的觀點，不代表《財富》(中文版)及財富中文網立場。