????

2011年2月11日上午，美國財政部長蒂莫西·蓋特納（Timothy Geithner）在華盛頓哥倫比亞特區(qū)杜邦環(huán)島（DuPont Circle）附近的布魯金斯學(xué)院（Brookings Institution）發(fā)表演講，談?wù)摲坷溃‵annie Mae）和房地美（Freddie Mac）的未來。他宣布：“我們必須終結(jié)兩房，大大減少政府對樓市的干預(yù)。”

????蓋特納的立場贏得了整個政界的立法者、監(jiān)管者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家的廣泛支持。當(dāng)時幾乎一統(tǒng)天下的主流觀點(diǎn)是：應(yīng)該永遠(yuǎn)不

????讓兩大房屋融資機(jī)構(gòu)重新獲得它們從前的主導(dǎo)地位。兩房曾泡制廉價貸款，助長了樓市泡沫，加劇了美國經(jīng)濟(jì)的淪陷。在2008年崩盤后，兩房又獲得了1,890億美元的救助法案，讓納稅人深陷其中。

????今天，在蓋特納的原則性講話過了將近三年之后，房利美和房地美又變得空前的龐大與強(qiáng)大。樓市正在快速回升，而曾經(jīng)造成樓市崩盤的企業(yè)同樣在快速回升。政府接管兩房后便以削弱它們在經(jīng)濟(jì)中的作用為己任，可事實(shí)上，政府制定的幾乎所有政策都可悲地失敗了，反而在無意中給了兩房擠垮私人競爭對手的強(qiáng)大優(yōu)勢。這兩家機(jī)構(gòu)目前實(shí)質(zhì)上仍為政府所有，差不多占領(lǐng)了整個住房抵押貸款市場，擔(dān)保了美國80%的新房貸，市場占有率是金融危機(jī)之前的兩倍。這是商業(yè)史上最奇特的逆轉(zhuǎn)事件，曾創(chuàng)下巨額虧損的房利美和房地美如今又變成了史無前例的賺錢機(jī)器。

????在2013年第一季度, 房利美實(shí)現(xiàn)了驚人的587億美元凈利潤。這一數(shù)字超過了史上任何一家《財富》美國500強(qiáng)公司的全年利潤，此前的年度利潤紀(jì)錄是埃克森－美孚公司（Exxon Mobil）在2008年創(chuàng)下的452億美元。較小的房地美公司也同樣欣欣向榮，2012年第一季度報告利潤達(dá)152億美元。去年，兩房的總利潤應(yīng)該可以超過1,000億美元，相當(dāng)于埃克森、沃爾瑪（Wal-Mart）和蘋果（Apple）在2012年利潤的總和。兩房不但沒有消亡，而且還在拼命地從你的住房抵押貸款里撈錢。

????這些錢直接進(jìn)入了美國財政部（U.S. Treasury）。來自兩房的意外紅利如此之巨，甚至極大改善了聯(lián)邦政府的預(yù)算狀況。去年，兩房估計會為財政貢獻(xiàn)1,000億美元，這是美國預(yù)計的2013年度財政預(yù)算缺口遠(yuǎn)低于2012年的重要原因。事實(shí)上，人們預(yù)計美國國債將在去年10月而不是5月到達(dá)法定上限。

????兩房的驚人反彈甚至為它從前已經(jīng)僵死的證券注入了新的活力。由于有權(quán)無需任何理由隨時買入兩房79.9%的股份，美國財政部是它們的實(shí)際擁有者。2010年，兩家公司從紐約證券交易所（NYSE）退市。當(dāng)時，盡管它們的股票仍然可以在柜臺交易，但投資者發(fā)現(xiàn)這兩家公司已經(jīng)一文不值。兩年來，房利美的普通股一直在30美分以下掙扎。可到去年5月份，它的股票上漲了20倍，超過了5美元，不過后來又回落至2美元左右。

????房利美和房地美的股票狂漲正推動著另一種投機(jī)：由于利潤驚人，兩房可能將成為原來那樣的私營企業(yè)。一些知名投資人，如保爾森公司（Paulson & Co.）的對沖基金經(jīng)理約翰·保爾森（John Paulson）、佩里資本公司（Perry Capital）的理查德·佩里（Richard Perry）、Fairholme Capital的互助基金經(jīng)理布魯斯·伯克維茨（Bruce Berkowitz）等，在兩房崩潰前一直買進(jìn)它們的初級優(yōu)先股。這些股票的價格在2013年上漲了兩倍。

????這些在兩房股票上投機(jī)的投資者——其中還有主導(dǎo)了美國國際集團(tuán)（AIG）私有化的財政部前官員、米爾斯坦公司（Millstein & Co.）的吉姆·米爾斯坦（Jim Millstein）——正在拼命游說政府賣掉其所持有的兩房股份，這將給他們的投資帶來巨大收益。但政府這么做的可能性很小。

????參與救助兩房的前國會議員愛德華·米爾（Edward Mills）說：“共和黨絕不會同意在兩房變成私企的同時還享受政府擔(dān)保。民主黨喜歡擔(dān)保，但不愿意股東從中獲益。他們被認(rèn)為給樓市提供了極大幫助，沒有誰想做任何給脆弱的樓市造成傷害的事。”

????于是就出現(xiàn)了可能令兩房在今后數(shù)年內(nèi)保持現(xiàn)狀的政治僵局。如果這一狀況持續(xù)，房地產(chǎn)的強(qiáng)力反彈——去年4月房價同比上漲12.1%，為7年來最大單月漲幅——將為我們遲滯的經(jīng)濟(jì)帶來急需的推動力。但目前的樓市比以往更加離不開由兩房提供的廉價貸款。

????兩房的超級便宜貸款帶來兩大問題。首先，它們幾乎完全把根據(jù)真正的信用風(fēng)險給房貨定價的私人放貸機(jī)構(gòu)擠了出去。盡管強(qiáng)勢復(fù)蘇的樓市還沒有再次出現(xiàn)泡沫，但受到補(bǔ)貼的貸款有可能制造新的泡沫。其次，新生的兩房對納稅人來說仍是巨大的風(fēng)險。為了維持原則上的零資本運(yùn)營和用于支付數(shù)以萬億計放貸的巨大資產(chǎn)負(fù)債表，兩房設(shè)計出了奇異的金融產(chǎn)品。未來如果樓市出現(xiàn)新的下滑，政府就要再次進(jìn)行如此規(guī)模的救助。

????想認(rèn)識威脅的嚴(yán)重性，有必要了解政府的政策是如何在給兩房賦權(quán)時損害潛在的競爭對手的。正如我們看到的，政府的幾乎所有舉措——從聯(lián)邦儲備委員會（Federal Reserve）優(yōu)先購買兩房的債券到多德⌒弗蘭克金融改革法案（Dodd-Frank）的管制新規(guī)定——都在損害私人放貸機(jī)構(gòu)，助推了兩大住房抵押貸款巨頭的增長。政府提高了兩房的貸款利率，這本是出于好心，但這樣做也推高了競爭門檻，幫助兩房大發(fā)橫財。眼下，兩房可謂欣欣向榮，沒人知道，華盛頓是否有控制新生兩房的意愿和力量。也許沒有哪種困境對美國未來經(jīng)濟(jì)的威脅比兩房更大。

????幾十年來，兩房一直是住房融資的支柱企業(yè)，但它們獲得近乎壟斷的地位是最近的事情。房利美注冊于1938年，房地美在1970年創(chuàng)辦，目的是提高中低收入美國人的住房擁有率。它們主要并不是發(fā)放貸款，而是從銀行、券商和其他私人放貸機(jī)構(gòu)那里購買住房抵押貸款，并將貸款打包成為住房抵押貸款支持證券（MBS），再將這些債券回售給銀行、保險公司或養(yǎng)老基金。貸款在它們自己的賬目上被記作為投資，這一塊業(yè)務(wù)目前已經(jīng)大幅削減。它們實(shí)際上是規(guī)模超大的住房抵押貸款保險公司。

????在樓市出現(xiàn)泡沫之前，房利美和房地美為45%左右的房貸提供了保險。傳統(tǒng)上，它們只為所謂的合規(guī)貸款擔(dān)保——即嚴(yán)格符合貸款標(biāo)準(zhǔn)、期限通常為15年或30年的固定利率貸款。私人放貸機(jī)構(gòu)能夠在兩房擔(dān)保的住房抵押貸款范圍——10萬至40萬美元之間（今天大部分城市的合規(guī)上限是417,000美元）與兩房展開有效競爭，但它們更擅長從事利率可調(diào)節(jié)貸款和提供超出兩房經(jīng)營范圍的巨額貸款。這種設(shè)計的用意在于，由于背后有政府支持，兩房擔(dān)保的貸款價格被蓄意定低。為了競爭，銀行也會給它們的貸款降價。但當(dāng)樓市火爆之時，投資者為了套利，蜂擁購買住房抵押貸款債券，結(jié)果造成了局面失控。

????更糟糕的是，國會在20世紀(jì)90年代初制定了允許兩房降低它們的信貸標(biāo)準(zhǔn)的廉價住房政策。在2005年前后樓市形勢大好之時，兩房看上去是一種理想的組合，既享受開明的住房政策，又具備私營部門的效率。它們的股票暴漲，其首席執(zhí)行官——其中著名的是具有政治影響力的房利美首席執(zhí)行官富蘭克林·雷恩斯（Franklin Raines）——領(lǐng)取8位數(shù)的薪酬，政客們稱贊它們發(fā)揮了關(guān)鍵作用，給千百萬實(shí)際上被剝奪了住房所有權(quán)的人們帶來了廉價住房。

????但是，當(dāng)樓市在2008年崩盤時，兩房的資金迅速枯竭。它們從房貸上收取的費(fèi)用和利率過低，無法應(yīng)付違約浪潮。同樣的問題還重創(chuàng)了美國銀行（Bank of America）、美國國家金融服務(wù)公司（Countrywide）、華盛頓互助銀行（Washington Mutual）等各大放貸機(jī)構(gòu)。2008年9月，國會將兩房置于一個新成立的獨(dú)立管理機(jī)構(gòu)——美國聯(lián)邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）的“監(jiān)護(hù)”之下。該機(jī)構(gòu)的首要任務(wù)就是監(jiān)督兩房。

????美國財政部實(shí)施了大規(guī)模救助，換取高級優(yōu)先股和購買79.9%股份的權(quán)證。這種安排是為了不讓兩房的債務(wù)出現(xiàn)在政府的賬目上。優(yōu)先股的股息高達(dá)10%。至2011年，政府持有——至今依然持有——1,170億美元的房利美優(yōu)先股，房利美每年都要支付120億美元股息。政府還做了一個奇怪的決定：要求它監(jiān)護(hù)的兩家公司即便出現(xiàn)巨額虧損也要以現(xiàn)金支付股息。為了付息，兩房只好向財政部發(fā)行更多的優(yōu)先股，然后又把換來的美元以股息的形式交還給美國政府。